Латвийская ипотека растет, но страна остается в хвосте еврозоны: что сдерживает рынок?

Резкий рост на фоне европейского отставания

Несмотря на заметное оживление и позитивную динамику, жилищное кредитование в Латвии по-прежнему занимает одну из последних позиций в Европейском валютном союзе по ключевым показателям. Эксперты фиксируют значительный прирост объемов, однако общая картина свидетельствует о наличии глубоких структурных проблем, которые не позволяют рынку достичь среднеевропейского уровня.

По данным Банка Латвии, в 2025 году объемы новых ипотечных кредитов (без учета рефинансирования) увеличились приблизительно на 40% по сравнению с предыдущим годом, достигнув отметки в 1,25 млрд евро против 0,89 млрд евро в 2024 году. Этот рост был обусловлен благоприятными макроэкономическими факторами: повышением уровня заработных плат и накоплений населения, а также снижением ключевых процентных ставок, в частности, ставки Euribor. Это позволило многим домохозяйствам наконец реализовать свои отложенные планы по приобретению жилья.

«Увеличение объемов кредитования — это признак уверенности людей в своем финансовом будущем и одновременно поддержка экономики, поскольку растут инвестиции в строительство и увеличиваются налоговые поступления», — комментирует ситуацию Эдгарс Сургофтс, руководитель латвийского филиала Bigbank.

Парадоксальное отставание от соседей по еврозоне

Несмотря на локальный подъем, общие метрики латвийского рынка выглядят неутешительно на фоне партнеров по еврозоне. Согласно обзорам за 2025 год, объем жилищных кредитов, выданных домохозяйствам в Латвии, составляет менее 13% от валового внутреннего продукта (ВВП). Это значение почти в три раза ниже среднего показателя по еврозоне.

Для сравнения, в Литве этот показатель достигает 17% от ВВП, а в Эстонии — около 31%. В результате, Латвия по данному критерию прочно удерживает второе место с конца в ЕС, опережая лишь Грецию. Этот разрыв между ростом выдачи и общим уровнем проникновения ипотеки в экономику является ключевым сигналом о «структурных препятствиях», как подчеркивает господин Сургофтс.

Скрытые структурные барьеры

Низкая относительная доля ипотечного кредитования в ВВП, которая в первом квартале 2024 года составляла всего 27,5% (что почти в три раза ниже среднего по еврозоне), указывает на системные факторы, а не только на нежелание граждан брать займы. Эти барьеры многогранны.

Во-первых, это осторожность банков и недостаточная доступность жилья в определенных сегментах. В регионах, за исключением столичной агломерации, ситуация с кредитованием остается критически низкой. В большинстве самоуправлений за пределами Рижского региона остаток ипотечных кредитов не превышает 10% от ВВП региона, а в половине случаев — менее 3%.

Во-вторых, Банк Латвии отмечает, что относительно низкие цены на недвижимость в некоторых районах могут отпугивать банки, не желающие кредитовать объекты малой стоимости. В таких случаях, как отмечается, жители вынуждены обращаться к более дорогим потребительским кредитам или вовсе отказываться от улучшения жилищных условий.

В-третьих, существует проблема фрагментации рынка и неясности в распределении ответственности между регуляторами — Советом по конкуренции, Банком Латвии, ЦЗПП и Министерством финансов. Эксперты указывают, что для «поднятия планки» необходимо более скоординированное действие институтов.

Влияние ставок и оживление в регионах

Снижение ставки Euribor (которое, по данным на начало 2026 года, позволило средней ставке по жилищным кредитам опуститься до 4,13% с пиковых 5,15%) оказало немедленный стимулирующий эффект. Это подтолкнуло к росту не только в Риге, но и в регионах. Например, активность ипотечного кредитования в регионах Латвии показала рост в первые три квартала 2025 года на 22% по сравнению с годом ранее, с увеличением объема выданного финансирования на 32%.

Тем не менее, даже в регионах прослеживается структурный дисбаланс: спрос на новое, энергоэффективное жилье опережает предложение. При этом большая часть региональных кредитов (около 58%) оформляется с использованием государственных гарантий ALTUM, что указывает на сохраняющуюся неуверенность заемщиков без государственной поддержки.

Прогноз: нужен устойчивый тренд, а не рывок

Экономисты Банка Латвии подчеркивают, что хотя текущее оживление положительно, оно не должно быть единичным всплеском. Глава центробанка ранее отмечал, что для устойчивого экономического развития нужен именно продолжительный процесс кредитования, поддерживающий амбиции предприятий и домохозяйств.

Потенциал для дальнейшего роста ипотеки в Латвии, судя по сравнению с Балтией, все еще очень велик: остаток ипотечных кредитов в стране (около 5,5 млрд евро) вдвое меньше, чем в Литве, и в 2,5 раза меньше, чем в Эстонии. Пока же, пока структурные преграды — от недостаточной капитализации строительных проектов до сложности получения кредитов на жилье низкой стоимости вне столицы — не будут устранены, Латвия, вероятно, продолжит занимать в рейтингах еврозоны позиции, далекие от лидирующих.