Рига: +6.3°С
Статистические данные по итогам прошлого года демонстрируют заметный скачок в объеме выданных жилищных кредитов в российских регионах. Однако за этой позитивной картиной, по мнению экспертов, скрывается менее радужная реальность: значительная часть роста обусловлена крайне низкой базой предыдущих периодов, а также активизацией нерегулируемых и мошеннических практик на фоне ужесточения условий кредитования в целом.
Иллюзия процветания: низкая база и эффект отложенного спроса
Официальная отчетность банков, отражающая динамику рынка за прошедший год, может создавать впечатление бурного развития ипотечного сегмента за пределами столичных агломераций. На самом деле, во многих субъектах РФ абсолютные показатели кредитования оставались на очень скромном уровне, что делает любой, даже небольшой, прирост статистически значимым.
Этому способствовало и частичное «вызревание» отложенного спроса, особенно на вторичном рынке, который в феврале 2026 года показал существенный рост выдач год к году, достигнув показателей, невиданных с весны 2024 года. В некоторых регионах, например, в Архангельской области, доля сделок на вторичном рынке от общего объема выдач приблизилась к 52,5%.
Эксперты отмечают, что рынок ипотеки в целом демонстрировал «рваную» динамику: резкий спад в первой половине 2025 года, вызванный отменой массовой льготной ипотеки и высокими ключевыми ставками, сменился стабилизацией и даже ростом во втором полугодии на фоне постепенного снижения ставок по рыночным программам.
Теневой рынок и методы обмана в условиях регуляторного давления
Ужесточение требований регулятора и отмена ряда массовых программ господдержки привели к тому, что часть спроса, не соответствующего строгим банковским стандартам, мигрировала в теневой сектор. Этот сектор активно использует пробелы в законодательстве и незнание заемщиками сложных финансовых и юридических механизмов.
Среди наиболее распространенных мошеннических схем, которыми озабочен Центральный банк, отмечаются:
- Схемы с подставными лицами: Мошенники находят граждан с чистой кредитной историей, оформляют на них ипотеку по поддельным документам, выводят средства через фиктивных продавцов, а фактический долг остается на «подставном» лице.
- Манипуляции с объектами недвижимости: Покупателю показывают один объект, но в договоре фигурирует другой — с обременениями или юридическими проблемами. Это подчеркивает необходимость личной проверки данных ЕГРН.
- Необоснованное завышение стоимости: Схемы, ранее распространенные при участии застройщиков, когда банк компенсирует заниженную ставку за счет увеличения цены квартиры, тем самым увеличивая итоговый долг заемщика, были запрещены с начала 2025 года, однако их модификации продолжают появляться.
Проблемы качества кредитного портфеля
Рост числа выданных кредитов, особенно в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), несет в себе повышенные риски. По данным ЦБ, доля проблемных кредитов именно на ИЖС показала «агрессивную» динамику, увеличившись с 0,2% в начале 2024 года до 4,6% к концу третьего квартала 2025 года.
Основная системная проблема в этом сегменте — высокая долговая нагрузка заемщиков. По оценкам регулятора, около 30% ипотечников на ИЖС тратят до 80% своего дохода на обслуживание долга. Это критически высокий показатель, который делает такие кредиты крайне чувствительными к любым экономическим потрясениям.
Для борьбы с этим, Центробанк применяет макропруденциальные лимиты (МПЛ), ограничивая долю таких высокорисковых займов в портфелях банков. Тем не менее, общее качество ипотечного портфеля ухудшалось в конце 2024 — начале 2025 года, хотя принятые регулятором меры помогли улучшить качество новых выдач.
Регуляторные ответы и перспективы рынка
На фоне обострения проблемы мошенничества с недвижимостью, включая случаи обмана пожилых владельцев, регуляторы рассматривают новые меры защиты. Одной из обсуждаемых инициатив является введение «периода охлаждения» при сделках на вторичном рынке, что позволит продавцу взять паузу на 48 часов — неделю для окончательного подтверждения своего решения.
Финансовый сектор также реагирует на изменения. Банки, стремясь контролировать риски, ужесточают стандарты, что, с одной стороны, снижает долю сомнительных сделок, а с другой — подталкивает часть спроса в «серую» зону.
По прогнозам аналитиков, в 2026 году ожидается восстановление объемов ипотечного кредитования, с возможным ростом до 5,6 трлн рублей по всем программам. При этом доля базовой ипотеки должна расти по мере снижения ключевой ставки, что потенциально снизит зависимость рынка от господдержки и, возможно, уменьшит питательную среду для некоторых видов мошенничества, связанных с использованием льготных программ.
Следите за новостями на других платформах: