Рига: -4.6°С
Резкий сдвиг приоритетов: Европа обгоняет Азию в покупках жилья
По итогам 2025 года зафиксирован беспрецедентный рост интереса россиян к покупке жилой недвижимости в странах Европы, включая государства-члены НАТО. Аналитические данные свидетельствуют о кардинальном изменении географии спроса: если в период с 2022 по 2024 год европейское направление стабильно занимало долю в 20–26% от общего объема зарубежных приобретений, то в 2025 году этот показатель подскочил почти вдвое, достигнув 49% от общего числа сделок.
Такие данные приводит агентство зарубежной недвижимости Intermark Global. Этот сдвиг произошел на фоне сохранения и даже ужесточения санкционного давления, что подчеркивает высокую мотивацию покупателей, ищущих не просто активы, но и определенные права и возможности, предоставляемые членством в Европейском союзе.
Мотивация лидеров рынка: ВНЖ и Шенгенская зона
Ключевой движущей силой, согласно исследованию, стало стремление российских граждан получить вид на жительство (ВНЖ) в странах ЕС. Кроме того, значимым фактором является обеспечение возможности свободного передвижения по странам Шенгенской зоны, а также открытие и управление банковскими счетами и капиталами в европейских финансовых учреждениях.
Среди наиболее востребованных стран Европы в 2025 году аналитики называют Кипр, Францию, Италию, Мальту, Грецию, Германию, Словению, Португалию, Сербию, Черногорию и Болгарию. Стоит отметить, что Сербия и Черногория, хотя и не являются членами НАТО или ЕС, традиционно включаются в этот географический срез из-за их европейской локации и привлекательности для получения долгосрочных прав пребывания.
Для сравнения, регион Юго-Восточной Азии (Таиланд, Индонезия, Вьетнам), который лидировал в 2024 году, опустился на второе место с долей спроса в 27%. Ближний Восток (ОАЭ, Оман, Катар) занял третье место с показателем в 10%.
Латвия как индикатор ограничений: ужесточение правил игры
На фоне общего роста интереса к Европе, ситуация в странах Балтии, входящих в НАТО, демонстрирует противоположный тренд — ужесточение доступа к рынку недвижимости для россиян. В Латвии в середине 2025 года вступил в силу закон «Об ограничении сделок, угрожающих национальной безопасности», полностью запрещающий гражданам России и Беларуси приобретать недвижимое имущество.
Запрет, принятый Сеймом Латвии, распространяется не только на физических лиц, но и на компании, где граждане РФ или РБ владеют долей от 25% или являются конечными бенефициарами. Законодатели мотивировали это необходимостью снижения рисков «гибридной войны» и предотвращения косвенного приобретения недвижимости вблизи стратегически важных объектов.
«Среди инструментов невоенного влияния и элементов гибридной войны является косвенное приобретение недвижимости в других странах», — отмечается в пояснительных материалах латвийского парламента.
Закон предусматривает ряд исключений: сделки, заключенные до его вступления в силу, остаются действительными, а также разрешено наследование имущества родственниками или приобретение единственного жилья при наличии постоянного вида на жительство, выданного до вступления закона в силу.
Этот латвийский прецедент отражает общеевропейскую тенденцию, хотя и не все страны НАТО так радикальны. Например, в Финляндии, принявшей аналогичный закон в апреле 2025 года, покупка возможна только при наличии у гражданина РФ постоянного вида на жительство.
Финансовые и юридические барьеры: как проходят сделки
Даже в тех европейских странах, где прямой запрет отсутствует, российские покупатели сталкиваются с серьезными финансовыми и административными препятствиями.
Ключевой проблемой остается банковское обслуживание. Использование традиционного безопасного механизма — счетов-эскроу (счета-сделки), где средства удерживаются банком до регистрации права собственности, — часто становится невозможным из-за нежелания европейских банков работать с клиентами, связанными с российскими юрисдикциями, из-за санкционных рисков.
Это вынуждает стороны либо идти на высокие риски (покупатель вносит предоплату, рискуя ее не вернуть при срыве сделки, или продавец соглашается на переоформление до получения средств), либо искать сложные обходные пути. Кроме того, открытие новых банковских счетов в ЕС для граждан РФ без ВНЖ в этих странах в 2025 году стало практически невыполнимой задачей, что усугубляет транзакционные сложности.
Несмотря на эти барьеры, общая картина показывает, что в 2025 году стремление к получению европейских активов и, главное, связанных с ними прав (ВНЖ, свобода передвижения), перевесило сложности санкционного режима для значительной части российских покупателей.
Следите за новостями на других платформах: