Банк Латвии: Умеренное оживление ипотеки не грозит перегревом рынку

Оживление ипотечного кредитования в Латвии

Недавнее умеренное оживление сектора ипотечного кредитования в Латвии после нескольких лет застоя на данный момент не вызывает серьезных опасений у экономистов Банка Латвии относительно возможного «перегрева» рынка. Эксперты, в частности Валдис Грудулис, Кристине Петровска и Андрей Семёнов, отмечают, что активность заметно возросла в 2024 году и, по прогнозам, продолжится в 2025-м, сохраняя при этом значительный потенциал для дальнейшего роста.

Несмотря на позитивную динамику, регулятор подчеркивает важность постоянного мониторинга. Для обеспечения стабильности финансовой системы и устойчивости экономики необходимо своевременно выявлять любые потенциальные дисбалансы и источники их возникновения. При оценке рисков перегрева анализируются несколько ключевых факторов: влияние роста кредитования на платежеспособность домохозяйств, возможное возникновение дисбаланса на рынке жилья, дополнительные риски для экономики в целом, а также эффективность применяемых макропруденциальных мер.

Устойчивость финансовой системы и платежеспособность населения

По оценкам экспертов Банка Латвии, в 2024 и 2025 годах оснований для тревожных сигналов, которые ранее давал Европейский совет по системным рискам (ESRB) даже в странах с низким уровнем долга, не было. В Латвии платежеспособность домохозяйств остается на хорошем уровне. Наблюдается постепенное восстановление активности на рынке жилья, рост цен умеренный, а финансовая система, включая способность банков поглощать потенциальные шоки, стабильна.

Анализ банковского сектора также подтверждает эту оценку. Ликвидность банков остается высокой, а соотношение между выданными кредитами и привлеченными вкладами остается низким. Наряду с сохраняющейся хорошей капитализацией банков, это указывает на высокий потенциал банков к дальнейшему кредитованию при низком риске ликвидности.

Хотя в данный момент поводов для тревоги нет, для обеспечения устойчивости экономики и стабильности финансовой системы важно своевременно выявлять и оценивать возможные дисбалансы и их источники.

Потенциал роста ипотечного портфеля

Статистические данные демонстрируют значительный неиспользованный потенциал на рынке. По информации Центрального статистического управления за 2024 год, из 769 000 работающих в Латвии, 42% (325 000 человек) имели брутто-доход не менее 1500 евро в месяц. При соблюдении стандартного ограничения по нагрузке обслуживания долга (DSTI ≤ 40%), эта группа теоретически могла бы претендовать на жилищные кредиты на сумму до 80 000 евро.

Если предположить, что эти лица формируют около 162 500 домохозяйств без текущих долгов, их совокупный потенциальный объем ипотечного кредитования может достичь внушительных 13,8 млрд евро. При этом на конец 2024 года общий остаток ипотечных кредитов в латвийских банках составлял всего 5,1 млрд евро, что, по мнению экономистов, ярко свидетельствует о значительной свободной нише для роста.

В самом 2024 году было выдано новых жилищных кредитов на сумму 830 млн евро. Эксперты подсчитали, что домохозяйства, получившие эти кредиты, сохранили потенциал дополнительно занять до 926 млн евро, соблюдая установленные лимиты. Таким образом, общий кредитный портфель мог бы вырасти еще на 6,1% сверх фактического роста на 5,5%. Однако экономисты сразу оговариваются: это теоретическая верхняя граница, а не желаемая цель.

Структурные дисбалансы и предложение жилья

Рост кредитования зависит не только от платежеспособного спроса, но и от предложения жилья. Анализ рынка в Риге за 2024 год показал, что из примерно 6000 сделок с квартирами в типовых домах, лишь около 2000 были профинансированы кредитами на 97 млн евро. Потенциально, если бы заемщики приобретали аналогичное жилье в новых проектах, объем кредитов мог бы быть увеличен еще на 53 млн евро.

В более широком плане, в течение первых восьми месяцев 2025 года ежемесячный объем жилья, выставленного на продажу, составлял в среднем 635 млн евро. Если бы весь этот объем финансировался кредитами, новые займы могли бы достигать примерно 3 млрд евро в год без создания существенных рисков дисбаланса. Однако в сегменте нового жилья предложение гораздо скромнее — в Риге оно обеспечивает лишь около 235 млн евро потенциального годового кредитования. Этот разрыв указывает на структурный дисбаланс между высоким спросом на качественное и энергоэффективное новое жилье и его ограниченным предложением.

Перспективы и риски реновации

Значительный потенциал роста кредитования эксперты видят также в сфере реновации жилого фонда. По расчетам Государственного контроля, к 2050 году на эти цели потребуется более 20 млрд евро. Банковское финансирование будет играть здесь ключевую роль. Экономисты призывают начинать эти проекты заблаговременно и равномерно распределять их до 2050 года, чтобы избежать рисков резкого, неконтролируемого всплеска кредитной активности в будущем.

С точки зрения методологии ESRB, риск уязвимости в секторе жилищного кредитования может считаться высоким, если реальный рост портфеля превышает 9% ежегодно в течение трех лет. Учитывая инфляцию, в 2025 году опасения вызывал бы рост портфеля ипотечных кредитов на 13% в год. Однако эксперты подчеркивают, что этот риск в Латвии смягчается хорошей платежеспособностью населения и их относительно низким уровнем задолженности.

Банк Латвии продолжит регулярную оценку рисков, отслеживая цены, динамику доходов, уровень задолженности и способность заемщиков обслуживать долг, а также показатели ликвидности и капитализации банков. Таким образом, умеренный рост пока оценивается как здоровый, но структурные проблемы, в частности, дефицит предложения нового жилья, требуют пристального внимания.