Угроза выселения от соседки: Какими полномочиями в Латвии на самом деле обладает старший по подъезду?

Статус «старшего по подъезду»: не должность, а доверенность

Ситуация, когда один из жильцов многоквартирного дома начинает злоупотреблять своим неформальным или формально делегированным положением, к сожалению, не редкость. В Латвии термин «старший по подъезду» (или «mājas vecākais») не имеет строгого юридического определения в государственных нормативных актах, таких как Закон о владении квартирной собственностью или Закон об управлении жилыми домами. Это означает, что его права и обязанности не прописаны по умолчанию; они определяются исключительно решением собственников квартир.

Как правило, «старшего» выбирают на общем собрании собственников или путем опроса, чтобы он выполнял функции посредника между жильцами, управляющим домом и поставщиками услуг. Это лицо избирается для более эффективного взаимодействия, но его власть ограничена теми задачами, которые ему доверили собственники. В некоторых случаях, например, для сотрудничества с муниципальным предприятием Rīgas namu pārvaldnieks, может потребоваться поддержка собственников, составляющих две трети квартирных долей.

Функции и границы полномочий

Типичные обязанности старшего по подъезду включают контроль за чистотой и порядком в местах общего пользования, исправностью коммуникаций и состоянием придомовой территории. Он также может инициировать мероприятия по благоустройству, собирая подписи жильцов. Если старший действует на основании договора поручения (доверенности), то на него распространяются нормы Гражданского закона, касающиеся поверенного, требуя от него действовать с максимальной заботой и не превышать данных ему инструкций.

Если же речь идет о более серьезных полномочиях, например, заключении договора управления от имени всех собственников, они должны быть прямо прописаны в решении общего собрания. Важно отметить, что сам статус, как правило, не требует специального образования.

Может ли старший по подъезду инициировать выселение?

Самый острый вопрос, с которым сталкиваются жильцы – возможность выселения. Юристы однозначны: старший по подъезду не имеет права самостоятельно выселить собственника квартиры.

Выселение собственника из его квартиры возможно только на основании решения суда и только при наличии веских, законодательно прописанных причин, например, из-за документально подтвержденного наличия долга.

Угрозы со стороны активной соседки, даже если она пользуется авторитетом в подъезде, не имеют законной силы в отношении права собственности. Жалобы на шум или запахи – это вопросы, которые решаются либо путем переговоров, либо через управляющего, либо, в крайнем случае, через административные органы или суд, но никак не через самопровозглашенные или делегированные полномочия старшего.

Контроль и переизбрание

Поскольку полномочия старшего определяются жильцами, они же обладают правом его отозвать. Если «старшая» превращается в источник конфликтов или злоупотребляет ситуацией (как в случае с угрозами выселения), собственники дома могут инициировать ее переизбрание тем же порядком, каким она была избрана.

Для собственника, столкнувшегося с притеснениями, следует задокументировать все обращения и угрозы, и в первую очередь обратиться к управляющему домом или инициировать собрание для пересмотра полномочий или отзыва данного представителя, полагаясь на законные механизмы защиты своих прав.