Контрасты Риги: средняя цена нового жилья – миллион, а исторический центр ветшает

Новая стратегия и старые проблемы: переоценка фондов Риги

Столичная дума Риги в рамках актуализированной Программы долгосрочного развития города до 2030 года провела свежий пересчет необходимого объема средств для приведения в порядок городского имущества. Полученные цифры выявили резкий контраст между ценой нового строительства и стоимостью сохранения существующего жилого фонда, особенно в историческом центре. Если стоимость возведения нового жилья в столице Латвии может достигать и превышать миллион евро за объект, то центр города продолжает страдать от запущенности и разрушения зданий, требующих экстренного вмешательства.

Пересмотр долгосрочных планов, который часто включает анализ рынка недвижимости и градостроительных потребностей, показал, что городские власти вынуждены балансировать между стимулами для девелоперов, строящих новые объекты, и насущной необходимостью реновации устаревшего фонда. В то время как появляются амбициозные новые проекты, такие как Riga Waterfront или застройка в Чиекуркалнсе, десятки зданий в сердце города требуют не косметического ремонта, а капитального вмешательства, на которое не всегда находится достаточное финансирование или консенсус собственников.

Разрыв между новостройками и наследием: что говорят цифры

Хотя конкретные средние цифры, фигурирующие в программе, касающиеся *средней* стоимости строительства нового жилого дома, могут варьироваться, упоминание суммы «за миллион с небольшим» указывает на значительные инвестиции, необходимые для создания нового жилого фонда. В то же время, тысячи многоквартирных домов в Риге, по мнению экспертов и даже представителей Министерства экономики, находятся в критическом состоянии и нуждаются в срочной реновации. Министр экономики Виктор Валайнис ранее отмечал, что темпы и объемы нынешних работ по обновлению домов недостаточны, и без резкого увеличения усилий может возникнуть угроза эвакуации жителей из-за обрушения конструкций, например, крыш или балконов.

Ситуация усугубляется тем, что существующие механизмы финансирования, в частности, доступные еврофонды, по оценкам, могут покрыть ремонт лишь небольшой доли (около 5-7%) от общего числа нуждающихся в нем зданий. Это возлагает основную ответственность за сохранение наследия на домовладельцев и городское софинансирование.

Бремя собственников и сложности исторического центра

Ключевая проблема ветшающего центра – это не только объективное состояние зданий, но и многофакторные юридические и финансовые препятствия. Одной из главных причин запущенности исторических объектов является сложность достижения консенсуса между совладельцами денационализированных зданий. При множестве собственников принять решение об инвестициях в капитальный ремонт или единой концепции развития крайне трудно. Лига Плауде-Стуковенко из компании по недвижимости Vestabalt указывает, что многие владельцы необоснованно завышают цену продажи, что блокирует переход объекта к инвесторам, готовым к реставрации.

Ситуация, когда собственники годами держат завышенную цену продажи, не позволяет потенциальным покупателям, заинтересованным в восстановлении, приобрести объекты, тем самым консервируя упадок в исторической части города.

Дополнительную сложность создают унаследованные долгосрочные договоры аренды, по которым некоторые арендаторы платят сумму, не покрывающую даже ежемесячные расходы на управление зданием. Эксперты критикуют отсутствие достаточной воли у исполнительной власти в Латвии за последние десятилетия для урегулирования законодательства в этой сфере.

Инструменты поддержки и стремление к энергоэффективности

Рижская дума, осознавая масштаб проблемы, ежегодно запускает программы софинансирования для жилых домов. Эти программы, которые вступают в силу по новым правилам, призваны снизить финансовое бремя для жителей. В 2025 году была продолжена практика, когда город готов выделить десятки тысяч евро на один дом для проведения ремонтных работ и благоустройства прилегающих территорий. Сюда входят как работы по сохранению фасадов, особенно объектов культурно-исторического наследия, так и мероприятия по повышению энергоэффективности.

С 2025 года условия поддержки регулируются новыми правилами, в частности, «О софинансировании на содержание и модернизацию жилых домов» и «О софинансировании на сохранение отдельных исторических строений в Риге». В частности, обсуждаются и новые модели принятия решений о ремонте на уровне собственников, например, возможность принятия решения меньшинством голосов при отсутствии кворума на первом собрании. Также активно обсуждается создание ротационного финансового фонда для ускоренного финансирования отдельных проектов реновации уже с 2025 года.

Тем не менее, даже при наличии программ, которые могут сэкономить домовладельцам от 10% до 50% расходов, скорость и количество домов, охваченных реновацией, остаются недостаточными на фоне общего износа, который затрагивает не только фасады, но и инженерные системы.

Взгляд в будущее: стагнация в ремонте против динамики нового строительства

Анализ рынка недвижимости, проведенный в рамках Программы развития, также указывает на замедление темпов строительства новых многоквартирных проектов. Если в период 2020–2025 годов было реализовано 149 проектов, то на ближайшие три года (2025–2028) заявлено всего 45. Это может сигнализировать о возможном замедлении общего темпа обновления жилого фонда, что неблагоприятно сказывается на общем облике города.

В то время как новые жилые комплексы привлекают инвестиции и демонстрируют современный облик Риги, ветшающие здания в центре создают негативный имидж, усложняют жизнь горожан и представляют реальную угрозу безопасности. Стоимость капитального ремонта, например, фасада или крыши, для старых зданий может быть сопоставима с затратами на строительство, но часто не приносит такой же экономической выгоды девелоперу, как новый проект. Средние расценки на строительные работы в Латвии в 2025 году остаются высокими, что делает капитальный ремонт еще более неподъемным бременем без существенной внешней поддержки.

Таким образом, актуализация программы развития Риги до 2030 года ставит перед городом задачу не просто планировать рост, но срочно решать вопрос сохранения уже существующего, особенно ценного с исторической точки зрения, фонда. Баланс между привлечением инвестиций в новые мегапроекты и спасением исторического ядра остается главным вызовом для городского управления на ближайшие годы.